المـادة (2): متطلبات إدارة المخاطر
C 31/2013 يسري تنفيذه من تاريخ 28/11/2013- سياسة الإقراض
يجب أن تتوفر لدى كافة موفري قروض الرهن العقاري سياسة إقراض منفصلة لقرض الرهن العقاري، يكون مصادق عليها من مجلس إدارة المؤسسة المعنية.
ويجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يضعوا سقفاً لهذا النوع من الإقراض، محتسباً على أساس (أ) الانكشاف على الإقراض العقاري (ب) إجمالي محفظة القروض.
كما يجب أن تميز سياسة الإقراض الخاصة بقروض الرهن العقاري بين التمويل الممنوح للمالك الذي سيشغل العقار السكني، والتمويل الممنوح للمستثمرين، وتأخذ في الاعتبار المخاطر المختلفة ذات الصلة.
ويجب أن تتضمن سياسة الإقراض، ضمن أمور أخرى، متطلبات مفصلة فيما يتعلق بالتحقق من الدخل، وتقييم قدرة المقترض على السداد، والحد الأقصى المسموح به لنسبة القرض إلى القيمة، ومدة القرض بالنسبة لكل نوع من أنواع القروض، وإجراءات إدارة الضمان المتبعة عند أخذ الضمانات مقابل القرض، وتطبيق إطار لإدارة المخاطر في هذا المجال من مجالات الأعمال.
ويتعين أن تتوفر لدى موفري قروض الرهن العقاري إجراءات وعمليات فعّالة لمراقبة الجداول الزمنية للإكمال في حالة تمويل العقارات التي تكون قيد الإنشاء. ويجب في الحالات التي يتم فيها توفير التمويل على أساس مرحلي، كجزء من اتفاقية التمويل، أن يقوم موفر قرض الرهن العقاري باستخدام الجزء من مساهمة المقترض في قيمة البناء أولاً للدفع للمطور/المقاول، قبل أن يقدم موفر قروض الرهن العقاري أي أموال من مبلغ القرض .
كما يجب أن تكون الدفعات التي تسدد إلى المطور/المقاول قائمة على أساس بلوغ مراحل إنجاز محددة، يتعين التثبت منها ميدانياً، إما بواسطة موفر قروض الرهن العقاري، أو بواسطة وكيل مهني مؤهل يكون مستقلاً عن المقترض والمقاول/المطور.
ويجب مراجعة سياسات الإقراض والتوقيع عليها بواسطة مجلس إدارة موفر الرهن العقاري، على أساس سنوي، على الأقل، وتحديثها أو تعديلها كيفما ووقتما يكون ملائماً.
- تثبـت فعـّال مــن الدخــل والمعلومــات الماليــة الأخــرى
أحد المدخلات الرئيسية التي تحتاجها الإدارة الفعّالة لعملية منح قروض الرهن العقاري ، هو التثبت المناسب من قدرة المقترض على خدمة الدين. وعليه، يجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يعتمدوا إجراءات وآليات سليمة لضمان التحقق الفعال والدقيق من الدخل، والمعلومات المالية الأخرى التي سيعتمد عليها المقرض في تحديد قدرة المقترض على السداد.
ويجب تصميم توثيق القرض بحيث يتيح إمكانية جمـع بيانــات تاريخيــة عــن كامــل الــدخل والالتزامات لكل طالب قرض. ويجب الاحتفاظ في الملفـات بسـجل مفصـل للخطـوات التـي تـم إتباعهـا للتحقـق مـن الـدخل، بجانـب الأدلـة المسـتندية التـي تـدعم القـرار (متضـمنة التوقيـع الرسمي بواسطة سلطة المصادقة الملائمة) كمـا يجـب جعلهـا متاحـة للفحـص بواسـطة مفتشـي المصرف المركزي إذا تطلب الأمر.
- تغطية معقولة لخدمة الدين
تتطلب عملية توفير قروض الرهن العقاري المتبصر تقييماً دقيقاً لقدرة المقترض على سداد القرض. ويعد ذلك عاملاً هاماً في سياق:أ. الحد من حالات التخلف عن السداد وتعرض موفر القرض العقاري للخسائر.
ب. الحد من إمكانية تعرض العميل لفرط المديونية.
ج. الحفاظ على الاستقرار في النظام المالي.
ويجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يؤسسوا عمليات وإجراءات ملائمة لتقييم قدرة المقترض على سداد القرض، ومراجعة تلك العمليات بانتظام، والاحتفاظ بسجل محدّث لها.
كما يجب على المقرضين، عند إجرائهم لذلك التقييم، أن يأخذوا في الاعتبار كافة العوامل التي يمكن أن تؤثر على قدرة المقترض على سداد القرض، بما في ذلك على سبيل المثال، التزامات خدمة الديون الأخرى (بما فـــي ذلك ديون بطاقـــــات الائتمان)، والأمــن الوظيفي، ونفقات "أسلوب الحياة" الخاصــة بالفرد. كمـا يجب الحرص، عند التقييم، على عدم إدراج إي دخـل سـوى الـدخل الموثـوق الثابـت. ويجـب تطبيـق خصـم مناسـب علـى المكافـآت الماليـة والمـداخيل الأخـرى غيـر المعتمـدة كقاعـدة، أو المؤقتة، أو استبعادها كلياً من تقييم السداد إذا لم تكن مضمونة.
يجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يطوروا صيغاً معيارية ثابتة لاحتساب نسبة عبء الدين، تمكن المقرضين من اكتساب فهم كامل لقدرات المقترض المالية، كي يتمكنوا من اتخاذ قرار مدروس بشأن قدرة المقترض على خدمة الدين الجديد. ويجب أن يتضمن تقييم نسبة عبء الدين مبلغاً معقولاً يتم احتسابه لتغطية النفقات الأسرية العادية بالإضافة إلى الالتزامات الأخرى.
وفي حال امتداد القرض إلى ما بعد سن التقاعد، يجب على المقرضين عند إجراء التقييم أن يأخذوا في الاعتبار مدى كفاية دخل التقاعد لسداد القرض.
كما يجب الأخذ في الاعتبار موضوع أسعار الفائدة السائدة، ولهذا الغرض يجب إجراء اختبار الجهد لتحديد ما إذا كان بإمكان المقترض الاستمرار في سداد القرض إذا ما ارتفعت أسعار الفائدة.
في حالة قروض الرهن العقاري التي تبدأ بفترة سماح لسداد المبلغ الأصلي للقرض وتسدد الفائدة عليه في البداية لا غير، يجب على المقرضين إجراء تقييم سليم لقدرة المقترض على دفع المبلغ الأصلي والفوائد عند نهاية الفترة.
يجب أن لا يُبنى تقييم قدرة المقترض على السداد على توقعات بارتفاعات مستقبلية في أسعار العقارات، أو حدوث زيادة متوقعة في قدرة المقترض على الكسب.
- صيغة ملائمة لنسبة القرض إلى القيمة
إن أخذ الضمانات هو عنصر هام في عملية اتخاذ قرارات منح القروض. وبناء عليه، يتوقع المصرف المركزي أن يتبنى موفرو قروض الرهن العقاري نسب قرض إلى القيمة ملائمة ومتبصرة، عند منح القروض.
ويجب على المقرضين التحقق من أن كافة القروض الممنوحة تخضع لنسبة قرض إلى القيمة ملائمة، تأخذ في الاعتبار عوامل المخاطر الجارية، والكامنة، والناشئة، التي يمكن أن تؤثر على قيمة الضمان أو على قدرة المقترض على تحقيقها. ويجب تطبيق خصم مناسب على قيمة الضمان لأخذ عوامل المخاطر المذكورة في الاعتبار.
ويجب أن تأتي الدفعة المقدمة المطلوبة من المقترض من مصادره الخاصة وليس من مصادر اقتراض أخرى، (بما في ذلك القروض الشخصية أو بطاقات الائتمان). ويتوقع المصرف المركزي أن تكون سياسات الإقراض المتبعة لدى موفري قروض الرهن العقاري صريحة بهذا الشأن، كي تتحقق من أن لدى المقترض مستوى ملائماً من المصلحة المالية في الضمان.
كما تجدر الإشارة إلى أن نسب القرض إلى القيمة المنصوص عليها في هذا النظام هي الحد الأقصى المسموح به. إذ أن موفري قروض الرهن العقاري هم المسئولون في نهاية الأمر عن التحقق من بقاء مؤسساتهم في وضع مالي سليم. وبناء عليه، يتوجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يتبنوا نسب قرض إلى القيمة محافظة، في الحالات التي ترتفع فيها المخاطر في سوق الإقراض أو في شرائح من سوق الإقراض.
يجب أن لا تكون قرارات الإقراض قائمة فقط على الضمان المتاح، ومن المهم أن لا يعتمد المقرضون على نسبة القرض إلى القيمة كبديل لتقييم القدرة على السداد. يجب على موفري قروض الرهن العقاري التحقق من توفر عمليات وإجراءات ملائمة لديهم لاحتواء هذه المخاطرة.
- إدارة فعّالة للضمان
يتعين على موفري قروض الرهن العقاري التحقق من أن لديهم عمليات وإجراءات ملائمة لإدارة المخاطر الداخلية وإدارة الضمان، يكون من شأنها أن تؤكد أن تقييمات العقارات واقعية ومدعمة بالأدلة والبراهين. ويجب أن لا تعكس تقارير تقييم العقارات أي توقعات مستقبلية بارتفاع أسعار المساكن.
يجب قبل الدخول في أي التزام لا رجعة فيه بمنح القرض، أن يتم إجراء تقييم ميداني مستقل للعقار بواسطة طرف ثالث متخصص، يكون مؤهلاً تأهيلاً مناسباً، ومستقلا عن المقترض، والبائع، والمطور/المقاول، وعن عملية اتخاذ قرار القرض.
ويجب أن تتوفر لدى كل بنك وشركة تمويل، قائمة بأسماء مقيمين مستقلين، يتم إعدادها بناء على معايير تقييم واضحة، ويصادق عليها مجلس الإدارة.
يجب أن تكون كافة صكوك الملكية القانونية خالية من أي حقوق للغير، ولا تحتوي أي معوقات تحول دون تسجيل الحقوق في الضمان. وفي حالة أراضي المنحـــة الممنوحة لمواطني الدولة، يجب تقديم تأكيد بالمنحة من الديوان أو برنامج الإسكان ذي الصلة، بالإضافة إلى تأكيد من دائرة الأراضي.
- إجراءات الحيطة والحذر
لكي يتسنى تقليل وحصر المخاطر الناشئة عن أعمال الإقراض العقاري، يجب أن تتوفر لدى موفري قروض الرهن العقاري برامج واضحة مكتوبة لإجراءات الحيطة والحذر (القانونية وغيرها) التي يتعين إتباعها خلال كافة مراحل عملية تقديم طلبات القروض، بهدف التحقق من أن سياسات الإقراض يتم تطبيقها على نحو صحيح. كما يجب أن تتوفر إجراءات للتحقق من أن كافة الشروط والأحكام الملحقة بالقرض قد تم استيفاءها قبل سحب القرض.